第四百三十四章 局不利,换棋手
离开的很匆忙,只好让叶素商暂时留在魔都,帮忙蔡、雷搞定这次春招。
也是林白药有意磨练她的能力,管理公司是门大学问,多多学习,可以避免日后壮大起来的奶茶店走弯路。
没有开车,直接坐飞机到越州机场,叶西安排的车子等候在外面,马不停蹄,连夜赶回东江。
在宁安地产的会议室和楚刚、方中曲等人碰面后,询问了详细情况。出问题的不是宁安地产,而是市府那边被许卫国主导的调研组找到了把柄。
去年年末,宁安地产借着示范性电子科技产业园建设规划的机会,开始在东江大量囤地。
有部分划拨的地皮,涉嫌违反国土资源管理法规定,擅自变更了土地用途,将工业用地和农业用地转化为商业用地。
还有部分出让的地皮,涉嫌出让价格过低,违背省国土厅于1998年12月刚刚核定的苏淮省基准地价。
并且烂尾楼项目有两个已完工楼盘,《建设用地规划许可证》即将到期。
因未曾提前三十天向省厅申请延续,故自动作废,涉及楼盘的所有商品房预售行为全部违规。
林白药静静的听着,谁也猜不透他的想法,楚刚满脸的愧疚,低声道:“林总,是我没把工作做细致……”
他这么一认错,方中曲等人立刻坐不住了,齐齐站了起来,诚惶诚恐的道:“林总,都是我们的责任……”
眼看会议室里的气氛凝重的无以复加,林白药笑了笑,不以为意的招手让众人坐下。
房地产行业牵扯的条条框框太多太杂,头上的婆婆比猴子身上的虱子还多。
从国家法规、地方法规到各部门规章制度,从规范意见、实施办法到解释条例,别说从业人员,就是主管部门也未必能把其他部门的所有法规制度吃透。
只要有人铆足了劲去挖,总能挖出这样那样的毛病。
这也是为什么房地产行业最需要维系各方关系的原因,没有上穷碧落下黄泉的手段去交好方方面面,真是随便来个婆婆都能拿捏的你求生求死。
“太阳还有黑子呢,哪有尽善尽美?只要愿意查,总能查出问题。有问题不可怕,解决就是了。”
林白药的气场稳如泰山,让众人逐渐的安心,似乎真的没那么可怕,无论许卫国如何来势汹汹,拿着关豆豆准备的保温杯,正喝着金银花水的年轻人都会让他碰的头破血流。
“市府怎么给你解释的?”
林白药放下保温杯,看向楚刚,楚刚道:“第一条,关于变更土地用途部分,市府说事先已经征得土地管理部门和城市规划部门同意,并且和宁安房地产公司重新签订了土地使用合同,应该视为有效。只是工作出现小失误,这份合同没有照规定进行公示,省国土厅据此坚称程序违规,对新合同不予认同……”
这纯粹是吹毛求疵,土地招拍挂制度还得过几年推出,现在搞的都是闭门协议,暗室操作,谁给你公示?
若是用这个标准求全责备,可以说全国没有合规的房地产公司。
林白药道:“然后呢?”
“然后调研组又查了公司和市府协议出让土地的每平米均价,以低于苏淮省基准地价为由,裁定协议无效,勒令公司必须停业整顿,补交相应的地款和税费,并额外处以总造价10%的罚款。”
楚刚眼中冒出怒火,道:“市府当场就怼了回去,说合同签订在10月份,所谓的新基准地价,核定于12月份。按照新规不追溯过往的惯例,不能说协议无效……结果调研组方面大放厥词,说什么合同虽然10月份签订,可楼盘并没有开始售卖,现在想要卖就得照新基准来。还说什么国土部门没新规不追溯过往的惯例,所有企业一视同仁,宁安地产也不例外……”
上一个还算吹毛求疵,这一个就是耍无赖了,但耍无赖还让你无法反抗,因为这种事全看主管部门的意见。
人家要求全部照新基准来,那就得照新基准来,关键是仅仅补交地款税费和罚款都不重要,重要的是“勒令停业整顿”这六个字。
一旦停业,想重新开张,屁股想也知道千难万难。
错过了这波政策红利的销售黄金期,几十万平米的现房压在手里,对那些贷款负担重的房企,几乎是灭顶之灾。
虽然林白药并没有太大的资金压力,积压一段时间也还能撑得住。可许卫国不知道林白药的底气,他出手就打七寸,完全是要置宁安地产于死地。
其心可诛!
林白药道:“这些嘛,还有争执的余地,大不了打嘴官司,可那两个楼盘的《建设用地规划许可证》是怎么回事?”
盖楼买楼,五证齐全,这是基本操作,如果《建设用地规划许可证》出了问题,那就不是打嘴官司可以解决的了。
楚刚看了眼邢元维,邢元维忙站起来,林白药笑道:“老邢,坐,我说过,天塌不下来,别急。”
邢元维是木讷的人,口齿没那么伶俐,组织了一会语言,才开口说道:“《建设用地规划许可证》有效期限一般为一年,到期需要提前三十天提出申请,但这两个楼盘属于特殊情况……”
他顿了顿,道:“因为这两个楼盘烂尾前属于粮食局和机械厂,它们的土地使用权是采用国有划拨方式取得,而根据相关法规,以划拨方式供地的建设项目,在有效期内取得《国有土地使用证》的,有效期与《国有土地使用证》相同。”
林白药扬了扬眉,道:“也就是说,其实这两个楼盘的《建设用地规划许可证》的有效期并不是一年,而是七十年?”
“对!”
邢元维道:“正是出于这个考量,我们和城建投都没有察觉有什么问题,所以也没有提前三十天申请延续。谁料调研组以这个为由问责,谁能服气?狗都不服!”
老实人被逼的骂脏话,可见许卫国搞的多么天怒人怨。
林白药道:“既然有法规支持,那调研组是怎么解释的?”
“调研组认为,划拨用地,针对的是原土地使用者,即粮食局和机械厂。现在土地使用权发生了转让,受让者宁安地产是私企,不在政府机关用地范畴,所以应该按规定缴纳土地出让金。如《建设用地规划许可证》等证件,也应该按土地出让形式,只有一年期限。”
土地使用权有两种获取方式,一种划拨,一种出让。
划拨用地,规定有四类:
一是国家机关和军用地,二是城市基础设施和公益事业用地,三是国家重点扶持能源、交通、水利等用地,四是法律行政法规规定的其他用地。
像示范性电子科技产业园区的用地,就是国家重点扶持项目,所以属于划拨用地,只需要对原有土地上的安置和其他一些费用进行缴纳,就可以免费无偿使用。
宁安地产也借这股东风,搞了一些划拨土地。
属于第四种:当地政府规定的其他用地。
所以调研组没有纠缠于此,而是在第一条里,只抓住变更土地用途这个理由发起攻击。
却把划拨土地和出让土地之间的区别,放到了针对这两个楼盘的攻击里。
乍一听,有理有据。
粮食局和机械厂属于国家机关,有资格划拨土地,你宁安地产属于私企,接手的烂尾楼,只能按出让土地来厘清责任义务。
那么,《建设用地规划许可证》过期不续,是不是违规?
从这个角度看,当然是!
林白药又喝了口金银花水,转头看向罗珂。
罗珂清了清嗓子,道:“林总,我托大学的经济法老师咨询了国内某位知名的土地法教授。他认为,我国的物权体系包括所有权、用益物权和担保物权等,而土地使用权属于典型的用益物权。划拨土地,作为取得土地使用权的一种合法方式,划拨土地使用权也属于用益物权。因此,从划拨土地使用权的权利性质来看,划拨土地使用权理应能够继承。”
“继承?”
林白药终于听到一个好消息,道:“意思是粮食局和机械厂作为国家机关拥有的权利,宁安地产作为私企也可以继承拥有?”
“是这个道理!”
罗珂道:“土地法向来有‘房随地走、地随房走’的说法,房屋所有权发生继承后,由于房地不可分离,土地使用权也当然随之继承。烂尾楼也是楼,宁安地产继承了烂尾楼的房屋所有权,土地使用权也随之继承,土地使用权的划拨方式和附加权利同样应该继承。”
如果只是这么简单,形势也不会紧迫到宁安地产快要关门的地步,林白药敏锐的捕捉到其中的关键,道:“这是教授的个人见解,还是有专门的法律法规条款作为依据?”
罗珂苦笑道:“教授说房地产界极少遇到这样的矛盾冲突,所以他只能凭借知识储备,结合多个法律体系进行辩证,国家并没有颁布专门的法律法规去判定这个问题的对错……”
教授的说法很委婉,房地产界极少遇到,意思是能从事房地产的人脉关系都很硬很硬。
既然能拿到划拨土地的楼盘,就不可能出现《建设用地规划许可证》是一年期还是七十年期这样的诡异事件。
偏偏林白药倒霉,遇到了许卫国这个头铁的……
林白药思索片刻,道:“那你有没有问问他,若是省国土厅坚持不承认宁安地产继承所有权利,我们该怎么办?”
“教授说,可以行政诉讼。但行政诉讼期间,宁安地产的业务会受到很大影响。得不偿失,尽量还是协商解决……”
林白药摇了摇头,和许卫国的仇恨无法化解,双方已经是你死我活的态势,不可能协商。
罗珂看了看他的脸色,又道:“针对第一条,教授建议,土地用途变更合同可以重新公示,浪费点时间,问题不大。针对第二条,基准地价属于市规和省规起冲突,这需要交给省人大裁决,耗时耗力,也未必能赢。针对第三条,只有行政诉讼,虽然能赢,可还是耗时耗力……”
林白药冷静的道:“就是说通过正常途径解决的话,我们完全落在下风,耗时耗力,成败五五之间?”
楚刚等人沉默,罗珂点点头,道:“五五也是高估,三成胜算。”
林白药闭上了眼睛,转瞬睁开,黑色眸子散发着冷峭的凌厉,道:“既然正常途径不行,那就掀桌子吧,这盘棋,我找别人来跟他下。”
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也是林白药有意磨练她的能力,管理公司是门大学问,多多学习,可以避免日后壮大起来的奶茶店走弯路。
没有开车,直接坐飞机到越州机场,叶西安排的车子等候在外面,马不停蹄,连夜赶回东江。
在宁安地产的会议室和楚刚、方中曲等人碰面后,询问了详细情况。出问题的不是宁安地产,而是市府那边被许卫国主导的调研组找到了把柄。
去年年末,宁安地产借着示范性电子科技产业园建设规划的机会,开始在东江大量囤地。
有部分划拨的地皮,涉嫌违反国土资源管理法规定,擅自变更了土地用途,将工业用地和农业用地转化为商业用地。
还有部分出让的地皮,涉嫌出让价格过低,违背省国土厅于1998年12月刚刚核定的苏淮省基准地价。
并且烂尾楼项目有两个已完工楼盘,《建设用地规划许可证》即将到期。
因未曾提前三十天向省厅申请延续,故自动作废,涉及楼盘的所有商品房预售行为全部违规。
林白药静静的听着,谁也猜不透他的想法,楚刚满脸的愧疚,低声道:“林总,是我没把工作做细致……”
他这么一认错,方中曲等人立刻坐不住了,齐齐站了起来,诚惶诚恐的道:“林总,都是我们的责任……”
眼看会议室里的气氛凝重的无以复加,林白药笑了笑,不以为意的招手让众人坐下。
房地产行业牵扯的条条框框太多太杂,头上的婆婆比猴子身上的虱子还多。
从国家法规、地方法规到各部门规章制度,从规范意见、实施办法到解释条例,别说从业人员,就是主管部门也未必能把其他部门的所有法规制度吃透。
只要有人铆足了劲去挖,总能挖出这样那样的毛病。
这也是为什么房地产行业最需要维系各方关系的原因,没有上穷碧落下黄泉的手段去交好方方面面,真是随便来个婆婆都能拿捏的你求生求死。
“太阳还有黑子呢,哪有尽善尽美?只要愿意查,总能查出问题。有问题不可怕,解决就是了。”
林白药的气场稳如泰山,让众人逐渐的安心,似乎真的没那么可怕,无论许卫国如何来势汹汹,拿着关豆豆准备的保温杯,正喝着金银花水的年轻人都会让他碰的头破血流。
“市府怎么给你解释的?”
林白药放下保温杯,看向楚刚,楚刚道:“第一条,关于变更土地用途部分,市府说事先已经征得土地管理部门和城市规划部门同意,并且和宁安房地产公司重新签订了土地使用合同,应该视为有效。只是工作出现小失误,这份合同没有照规定进行公示,省国土厅据此坚称程序违规,对新合同不予认同……”
这纯粹是吹毛求疵,土地招拍挂制度还得过几年推出,现在搞的都是闭门协议,暗室操作,谁给你公示?
若是用这个标准求全责备,可以说全国没有合规的房地产公司。
林白药道:“然后呢?”
“然后调研组又查了公司和市府协议出让土地的每平米均价,以低于苏淮省基准地价为由,裁定协议无效,勒令公司必须停业整顿,补交相应的地款和税费,并额外处以总造价10%的罚款。”
楚刚眼中冒出怒火,道:“市府当场就怼了回去,说合同签订在10月份,所谓的新基准地价,核定于12月份。按照新规不追溯过往的惯例,不能说协议无效……结果调研组方面大放厥词,说什么合同虽然10月份签订,可楼盘并没有开始售卖,现在想要卖就得照新基准来。还说什么国土部门没新规不追溯过往的惯例,所有企业一视同仁,宁安地产也不例外……”
上一个还算吹毛求疵,这一个就是耍无赖了,但耍无赖还让你无法反抗,因为这种事全看主管部门的意见。
人家要求全部照新基准来,那就得照新基准来,关键是仅仅补交地款税费和罚款都不重要,重要的是“勒令停业整顿”这六个字。
一旦停业,想重新开张,屁股想也知道千难万难。
错过了这波政策红利的销售黄金期,几十万平米的现房压在手里,对那些贷款负担重的房企,几乎是灭顶之灾。
虽然林白药并没有太大的资金压力,积压一段时间也还能撑得住。可许卫国不知道林白药的底气,他出手就打七寸,完全是要置宁安地产于死地。
其心可诛!
林白药道:“这些嘛,还有争执的余地,大不了打嘴官司,可那两个楼盘的《建设用地规划许可证》是怎么回事?”
盖楼买楼,五证齐全,这是基本操作,如果《建设用地规划许可证》出了问题,那就不是打嘴官司可以解决的了。
楚刚看了眼邢元维,邢元维忙站起来,林白药笑道:“老邢,坐,我说过,天塌不下来,别急。”
邢元维是木讷的人,口齿没那么伶俐,组织了一会语言,才开口说道:“《建设用地规划许可证》有效期限一般为一年,到期需要提前三十天提出申请,但这两个楼盘属于特殊情况……”
他顿了顿,道:“因为这两个楼盘烂尾前属于粮食局和机械厂,它们的土地使用权是采用国有划拨方式取得,而根据相关法规,以划拨方式供地的建设项目,在有效期内取得《国有土地使用证》的,有效期与《国有土地使用证》相同。”
林白药扬了扬眉,道:“也就是说,其实这两个楼盘的《建设用地规划许可证》的有效期并不是一年,而是七十年?”
“对!”
邢元维道:“正是出于这个考量,我们和城建投都没有察觉有什么问题,所以也没有提前三十天申请延续。谁料调研组以这个为由问责,谁能服气?狗都不服!”
老实人被逼的骂脏话,可见许卫国搞的多么天怒人怨。
林白药道:“既然有法规支持,那调研组是怎么解释的?”
“调研组认为,划拨用地,针对的是原土地使用者,即粮食局和机械厂。现在土地使用权发生了转让,受让者宁安地产是私企,不在政府机关用地范畴,所以应该按规定缴纳土地出让金。如《建设用地规划许可证》等证件,也应该按土地出让形式,只有一年期限。”
土地使用权有两种获取方式,一种划拨,一种出让。
划拨用地,规定有四类:
一是国家机关和军用地,二是城市基础设施和公益事业用地,三是国家重点扶持能源、交通、水利等用地,四是法律行政法规规定的其他用地。
像示范性电子科技产业园区的用地,就是国家重点扶持项目,所以属于划拨用地,只需要对原有土地上的安置和其他一些费用进行缴纳,就可以免费无偿使用。
宁安地产也借这股东风,搞了一些划拨土地。
属于第四种:当地政府规定的其他用地。
所以调研组没有纠缠于此,而是在第一条里,只抓住变更土地用途这个理由发起攻击。
却把划拨土地和出让土地之间的区别,放到了针对这两个楼盘的攻击里。
乍一听,有理有据。
粮食局和机械厂属于国家机关,有资格划拨土地,你宁安地产属于私企,接手的烂尾楼,只能按出让土地来厘清责任义务。
那么,《建设用地规划许可证》过期不续,是不是违规?
从这个角度看,当然是!
林白药又喝了口金银花水,转头看向罗珂。
罗珂清了清嗓子,道:“林总,我托大学的经济法老师咨询了国内某位知名的土地法教授。他认为,我国的物权体系包括所有权、用益物权和担保物权等,而土地使用权属于典型的用益物权。划拨土地,作为取得土地使用权的一种合法方式,划拨土地使用权也属于用益物权。因此,从划拨土地使用权的权利性质来看,划拨土地使用权理应能够继承。”
“继承?”
林白药终于听到一个好消息,道:“意思是粮食局和机械厂作为国家机关拥有的权利,宁安地产作为私企也可以继承拥有?”
“是这个道理!”
罗珂道:“土地法向来有‘房随地走、地随房走’的说法,房屋所有权发生继承后,由于房地不可分离,土地使用权也当然随之继承。烂尾楼也是楼,宁安地产继承了烂尾楼的房屋所有权,土地使用权也随之继承,土地使用权的划拨方式和附加权利同样应该继承。”
如果只是这么简单,形势也不会紧迫到宁安地产快要关门的地步,林白药敏锐的捕捉到其中的关键,道:“这是教授的个人见解,还是有专门的法律法规条款作为依据?”
罗珂苦笑道:“教授说房地产界极少遇到这样的矛盾冲突,所以他只能凭借知识储备,结合多个法律体系进行辩证,国家并没有颁布专门的法律法规去判定这个问题的对错……”
教授的说法很委婉,房地产界极少遇到,意思是能从事房地产的人脉关系都很硬很硬。
既然能拿到划拨土地的楼盘,就不可能出现《建设用地规划许可证》是一年期还是七十年期这样的诡异事件。
偏偏林白药倒霉,遇到了许卫国这个头铁的……
林白药思索片刻,道:“那你有没有问问他,若是省国土厅坚持不承认宁安地产继承所有权利,我们该怎么办?”
“教授说,可以行政诉讼。但行政诉讼期间,宁安地产的业务会受到很大影响。得不偿失,尽量还是协商解决……”
林白药摇了摇头,和许卫国的仇恨无法化解,双方已经是你死我活的态势,不可能协商。
罗珂看了看他的脸色,又道:“针对第一条,教授建议,土地用途变更合同可以重新公示,浪费点时间,问题不大。针对第二条,基准地价属于市规和省规起冲突,这需要交给省人大裁决,耗时耗力,也未必能赢。针对第三条,只有行政诉讼,虽然能赢,可还是耗时耗力……”
林白药冷静的道:“就是说通过正常途径解决的话,我们完全落在下风,耗时耗力,成败五五之间?”
楚刚等人沉默,罗珂点点头,道:“五五也是高估,三成胜算。”
林白药闭上了眼睛,转瞬睁开,黑色眸子散发着冷峭的凌厉,道:“既然正常途径不行,那就掀桌子吧,这盘棋,我找别人来跟他下。”
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